GRZ und GFZ — Unterschied

Die GRZ ist Grundfläche geteilt durch Grundstücksfläche (§ 19 BauNVO). Die GFZ ist Geschossfläche geteilt durch dieselbe Grundstücksfläche (§ 20 Abs. 2 BauNVO). Die GRZ begrenzt, wieviel Quadratmeter das Grundstück in der Horizontalen überdecken dürfen. Die GFZ begrenzt, wieviel Quadratmeter Geschossfläche in den Vollgeschossen zusammenkommen. Beide Zahlen stehen oft in einer Nutzungsschablone; sie ersetzen einander nicht.

Dieser Text beantwortet den Unterschied zwischen Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, die beiden Formeln der geltenden Fassung und was typischerweise in welche Fläche fällt. Er beantwortet nicht, ob ein konkretes Vorhaben zulässig oder genehmigungsfähig ist. Er ersetzt nicht die Vollgeschossdefinition einer Landesbauordnung und nicht die Fassung, die Ihr Bebauungsplan in Bezug nimmt. Die Rechner stehen unter Grundflächenzahl (GRZ) berechnen und Geschossflächenzahl (GFZ) berechnen. Kurzdefinitionen: Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl. Den Wortlaut zu § 19 finden Sie unter § 19 BauNVO.

Zwei Formeln, ein Nenner

In der geltenden Fassung — Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 3. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176), Quelle gesetze-im-internet.de/baunvo/, Abruf 2026-08-29 — lauten die Begriffsbestimmungen so:

§ 19 Abs. 1: die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. Abs. 2: zulässige Grundfläche ist der so errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

§ 20 Abs. 2: die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind. Amtstext: § 20 BauNVO, Abruf 2026-08-29.

Der Nenner ist also derselbe: die Grundstücksfläche nach § 19 Abs. 3. Der Zähler ist es nicht. Wer „GRZ 0,4“ und „GFZ 0,8“ in einer Schablone liest, liest zwei verschiedene Kontingente, nicht zweimal dieselbe Aussage.

Die Rundung der Rechner ist kaufmännisch: Kennzahlen auf drei Nachkommastellen (0,400 / 0,800), Flächen auf zwei Nachkommastellen (320,00 m²). Der Vergleich gegen einen festgesetzten Zielwert nutzt dieselben gerundeten Werte wie die Anzeige.

Welche Grundstücksfläche zählt

Maßgeblich ist nach § 19 Abs. 3 Satz 1 die Fläche des Baugrundstücks, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Satz 2: ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.

§ 20 Abs. 2 verweist ausdrücklich auf diese Fläche. Eine GFZ, die Sie mit der gesamten Flurstücksfläche rechnen, während die GRZ hinter der Straßenbegrenzungslinie ermittelt wird, vergleicht zwei verschiedene Nenner. Tragen Sie in beide Rechner dieselbe, nach Abs. 3 bestimmte Zahl ein.

Die Rechner prüfen nicht, ob Ihre Eingabe dem Absatz 3 entspricht. Sie teilen die eingegebene Fläche. Ob eine Teilfläche Bauland ist, ob eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt ist und wo die tatsächliche Straßengrenze liegt, steht im Plan und in der Vermessung, nicht in diesem Text.

Ein Gebäude, zwei Zahlen

Dasselbe Grundstück, dieselbe Hauptanlage, zwei Kennzahlen. Die Zahlen folgen der geltenden Fassung und denselben Vorbelegungen wie die Rechner.

Grundstück 800 m². Festgesetzte GRZ 0,4. Überbaute Grundfläche der Hauptanlage 320 m². Zwei Vollgeschosse mit je 320 m² nach Außenmaßen, Geschossfläche 640 m². Festgesetzte GFZ 0,8.

Die GRZ 0,400 beschreibt die überdeckte Fläche. Die GFZ 0,800 beschreibt die gestapelte Geschossfläche. Im Schema „zwei Vollgeschosse über derselben Grundfläche“ ist die GFZ hier das Doppelte der GRZ — das ist ein Zahlenbeispiel, keine Regel. Zurückspringende Obergeschosse, unterschiedliche Außenmaße und Geschosse, die nach Landesrecht kein Vollgeschoss sind, lösen diese Verdopplung.

Deshalb gilt: GFZ ist nicht GRZ × Geschosszahl. Wer 800 m², GRZ 0,4 und „zwei Vollgeschosse“ hat, kann die GFZ daraus nicht zuverlässig rückrechnen. Die Geschossfläche müssen Sie nach den Außenmaßen in den Vollgeschossen ermitteln, bevor Sie sie unter /gfz/ eintragen.

Zweites GFZ-Beispiel, Restfläche: dieselbe 800 m², dieselben 640 m² Geschossfläche, Zielwert 1,2. Zulässige Geschossfläche 960,00 m². Restfläche 320,00 m². Vergleich: rechnerisch unter dem festgesetzten Wert. Der Rechner leitet daraus keine Zahl von Vollgeschossen ab.

Was in die Grundfläche fällt

Die zulässige Grundfläche ist nach § 19 Abs. 2 der Anteil, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Die Gebäudegrundfläche der Hauptanlage ist der erste Zähler der GRZ.

Zusätzlich sind bei der Ermittlung der Grundfläche nach § 19 Abs. 4 Satz 1 mitzurechnen:

1. Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,
2. Nebenanlagen im Sinne des § 14,
3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird.

Satz 1 verpflichtet zum Mitrechnen. Satz 2 öffnet dafür ein zweites Kontingent: die zulässige Grundfläche darf durch die in Satz 1 bezeichneten Anlagen um bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Satz 3: im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. Satz 4 erlaubt unter zwei Voraussetzungen, im Einzelfall von den Grenzen des Satzes 2 abzusehen — das prüft nicht der Rechner und nicht dieser Text.

Die Rechner unterscheiden deshalb zwei GRZ-Werte: die GRZ der Hauptanlage und die GRZ einschließlich Abs. 4. Details und Amtstext: § 19 BauNVO.

Beispiel zur Regel, identisch mit dem Rechner: Zielwert 0,4 auf 800 m², 160 m² Anlagen nach Satz 1. Hauptanlage 320 m² bleibt GRZ 0,400. Einschließlich Abs. 4: 480 m² ÷ 800 m² = 0,600. Die Regelobergrenze nach Satz 2 ist 0,4 × 1,5 = 0,600. Die Kappung 0,8 greift nicht. Restfläche einschließlich Abs. 4: 0,00 m² — rechnerisch gleich dem festgesetzten Wert, nicht „zulässig“.

Beispiel zur Kappung: Grundstück 1.000 m², Zielwert 0,6, Hauptanlage 600 m², Anlagen nach Abs. 4 in Höhe von 250 m². 0,6 × 1,5 = 0,9, gekappt auf 0,8. Zulässige Grundfläche einschließlich Abs. 4: 800,00 m². Ist-Wert einschließlich Abs. 4: 850 m² ÷ 1.000 m² = 0,850. Vergleich: rechnerisch über dem festgesetzten Wert.

§ 19 Abs. 5 betrifft Gewerbegebiete, Industriegebiete und sonstige Sondergebiete: soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, darf die zulässige Grundfläche dort durch die Grundflächen von Anlagen zur Erzeugung von Strom und Wärme aus solarer Strahlungsenergie und Windenergie überschritten werden. Der GRZ-Rechner modelliert Absatz 5 nicht.

Terrassen, Balkone und die Frage, was „überdeckt“ im Einzelfall heißt, entscheidet nicht dieser Text. Abs. 2 spricht von der Fläche, die von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Ob eine bestimmte Anlage überdeckt, ist eine Frage des konkreten Vorhabens und der Festsetzungen.

Was in die Geschossfläche fällt

§ 20 Abs. 1: als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Die Landesbauordnungen definieren das unterschiedlich — lichte Höhe, Aufenthaltsräume, Anteil der Grundfläche. Abstandsflächen, Verfahrensarten und die Vollgeschossdefinition im Einzelnen sind Landesrecht; sie gehören nicht in die Bundesverordnung und nicht in diesen Vergleich. Der GFZ-Rechner rät keine Vollgeschosse. Er verwendet die eingegebene Geschossfläche.

§ 20 Abs. 3 Satz 1: die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Satz 2: im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

Ein Dachraum zählt also nicht automatisch. Er zählt, wenn er nach Landesrecht Vollgeschoss ist oder auf die Zahl der Vollgeschosse angerechnet wird — oder wenn der Plan das Mitrechnen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen anordnet. Ein Keller folgt derselben Logik: maßgeblich ist die landesrechtliche Einordnung, nicht die Bezeichnung im Schnitt.

§ 20 Abs. 4: bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen unberücksichtigt, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können. Quelle: § 20 Abs. 4 BauNVO, Abruf 2026-08-29.

Die Garage, die nach § 19 Abs. 4 Satz 1 in die Grundfläche fällt, bleibt bei der Geschossfläche in der Regel außen vor, wenn sie Nebenanlage im Sinne des § 14 ist. Deshalb ändert dieselbe Garage typischerweise die GRZ einschließlich Abs. 4 und nicht die GFZ.

Dieselbe Anlage, zwei Anrechnungen

Die folgende Tabelle hält die geltende Fassung fest. Der Bebauungsplan kann abweichen. Eine ältere, in Bezug genommene Fassung kann abweichend formulieren.

Lesen Sie die Tabelle zeilenweise. „Garage zählt zur GRZ“ und „Garage zählt nicht zur GFZ“ sind keine Widersprüche, sondern zwei Vorschriften.

Fortsetzung des 800-m²-Beispiels: zur Hauptanlage 320 m² kommt eine Garage von 40 m² als Nebenanlage. GRZ der Hauptanlage bleibt 0,400. Einschließlich Abs. 4: 360 m² ÷ 800 m² = 0,450. Die Regelobergrenze 0,600 ist nicht erreicht; Vergleich einschließlich Abs. 4: rechnerisch unter dem festgesetzten Wert. Die GFZ bleibt 0,800, wenn die Garage nach § 20 Abs. 4 unberücksichtigt bleibt und Sie sie nicht in die Geschossfläche eingetragen haben.

Warum beide Zahlen in der Schablone stehen

Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt der Bebauungsplan. GRZ und GFZ sind zwei der möglichen Festsetzungen. Daneben stehen häufig die Zahl der Vollgeschosse, die Höhe baulicher Anlagen, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche.

Eine niedrige GRZ begrenzt die überdeckte Fläche, auch wenn noch Geschossfläche „übrig“ wäre. Eine niedrige GFZ begrenzt die Summe der Vollgeschosse, auch wenn die Grundfläche der Hauptanlage unter der festgesetzten GRZ liegt. Die Zahl der Vollgeschosse begrenzt die Stapelung unabhängig von beiden Kennzahlen. Die Baugrenze begrenzt, wo auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf — unabhängig davon, ob die m²-Rechnung aufgeht.

Wer nur eine der beiden Zahlen prüft, prüft nur eine Festsetzung. Der GRZ-Rechner gibt die überdeckte Fläche und optional das Abs.-4-Kontingent aus. Der GFZ-Rechner gibt die Geschossfläche aus. Keiner der beiden ersetzt den anderen, und keiner ersetzt die übrigen Festsetzungen.

Die Ausgabe beider Rechner lautet „rechnerisch unter / gleich / über dem festgesetzten Wert“. Sie lautet nicht „zulässig“, „genehmigungsfähig“ oder „unzulässig“. Neben GRZ und GFZ gelten die übrigen Festsetzungen des Plans, die Landesbauordnung und das Baugenehmigungsverfahren. Eine Bauvoranfrage klärt den Einzelfall beim Bauamt.

Welche Fassung Sie rechnen

Die Formeln oben sind die der geltenden Verordnung. Für den Bebauungsplan gilt regelmäßig die Fassung, die der Plan in Bezug nimmt; die festgesetzte Zahl bleibt die Zahl des Plans. Den heutigen Absatz 4 setzt der GRZ-Rechner um, nicht automatisch ein älterer Plan. Zuordnung und Fundstellen: Welche BauNVO gilt?.

So rechnen Sie beide Werte

1. Grundstücksfläche nach § 19 Abs. 3 bestimmen. Dieselbe Zahl für beide Rechner. Nicht unbesehen das ganze Flurstück, wenn eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt ist.

2. Zielwerte aus der Nutzungsschablone ablesen. Die festgesetzte GRZ und die festgesetzte GFZ sind die Zahlen des Plans, nicht die Orientierungswerte einer späteren Novelle.

3. Grundfläche der Hauptanlage ermitteln und unter /grz/ eintragen. Optional Garagen, Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen und Unterbauung als Fläche nach § 19 Abs. 4 Satz 1. Der Rechner zeigt GRZ, GRZ einschließlich Abs. 4, Restflächen und den Vergleich.

4. Geschossfläche nach Außenmaßen in den Vollgeschossen ermitteln und unter /gfz/ eintragen. Nebenanlagen, Balkone, Loggien und Terrassen nach § 20 Abs. 4 nicht in diese Summe nehmen, sofern der Plan nichts anderes festsetzt. Der Rechner zeigt GFZ, Restfläche und den Vergleich. Er leitet keine Vollgeschosse aus der Höhe ab.

5. Beide Ergebnisse nebeneinander legen. Eine Rechnung „unter dem festgesetzten Wert“ bei der GRZ sagt nichts über die GFZ. Umgekehrt ebenso.

Eingaben bleiben im Browser. Die Rechner senden nichts, loggen nichts, speichern nichts. Die URL kann Query-Parameter tragen; der Canonical bleibt /grz/ bzw. /gfz/.

Was die Rechnung nicht ersetzt

Dieser Vergleich ist eine Rechen- und Lesehilfe zur geltenden BauNVO. Er ist keine Rechtsberatung und keine Prüfung eines Bauantrags.

Nicht Gegenstand dieser Seite sind: Abstandsflächen und Stellplatzsatzungen der Länder, Brandschutz, Verfahrensart, Denkmalschutz, die Frage, ob eine Befreiung in Betracht kommt, und die Bewertung eines Nachbarwiderspruchs. § 15 BauNVO (Unzulässigkeit im Einzelfall, Rücksichtnahme) ist eine eigene Vorschrift; sie steht nicht in der GRZ- oder GFZ-Formel.

Nicht Gegenstand ist auch die Baumassenzahl nach § 21 BauNVO. Sie ist ein weiteres Maß der Nutzung. Dieser Text behandelt sie nicht.

Wenn die Bezugnahme im Plan fehlt, das Beschlussjahr ein Stichtagsjahr ohne Tagesdatum ist oder unklar bleibt, welche Fläche hinter der Straßenbegrenzungslinie liegt, klären Gemeinde oder Bauamt den Verfahrensstand. Dieser Text ordnet keine konkrete Satzung zu.

Quellen

• gesetze-im-internet.de/baunvo/, Abruf 2026-08-29 — geltende Fassung: Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 3. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176).
• § 19 BauNVO, Abruf 2026-08-29 — Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche; Abs. 3 Grundstücksfläche; Abs. 4 Mitrechnen und zweites Kontingent; Abs. 5 solare Strahlungsenergie und Windenergie. Erläuterung intern: /paragraf-19/.
• § 20 BauNVO, Abruf 2026-08-29 — Vollgeschosse (Landesrecht), Geschossflächenzahl, Geschossfläche nach Außenmaßen, Abs. 4 Unberücksichtigtbleiben.
• § 14 BauNVO, Abruf 2026-08-29 — Nebenanlagen; intern: /paragraf-14/.
• Rechenweg und Rundung: GRZ berechnen, GFZ berechnen.
• Fassungszuordnung: Welche BauNVO gilt?, Fassungen.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ?+–

Die Grundflächenzahl (GRZ) begrenzt die überdeckte Grundstücksfläche in der Horizontalen: Grundfläche ÷ Grundstücksfläche nach § 19 BauNVO. Die Geschossflächenzahl (GFZ) begrenzt die Summe der Geschossflächen in den Vollgeschossen: Geschossfläche ÷ dieselbe Grundstücksfläche nach § 20 Abs. 2 BauNVO. Beide Zahlen stehen oft nebeneinander in der Nutzungsschablone. Rechner: /grz/ und /gfz/.

Wie rechnet man die GRZ?+–

GRZ = Grundfläche der baulichen Anlage ÷ Grundstücksfläche. § 19 Abs. 1 BauNVO: die GRZ gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. Beispiel der geltenden Fassung: 320 m² auf 800 m² ergeben 0,400. Der GRZ-Rechner zeigt den Rechenweg und rundet kaufmännisch auf drei Nachkommastellen. Wortlaut: § 19 BauNVO.

Wie rechnet man die GFZ?+–

GFZ = Geschossfläche ÷ Grundstücksfläche. § 20 Abs. 2 BauNVO: die GFZ gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln (§ 20 Abs. 3 Satz 1). Beispiel: 640 m² auf 800 m² ergeben 0,800. Rechenweg: GFZ berechnen. Amtstext: § 20 BauNVO, Abruf 2026-08-29.

Zählt die Garage zur GRZ und zur GFZ?+–

Zur GRZ: die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sind nach § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO mitzurechnen. Dafür gilt in der Regel ein zweites Kontingent: Überschreitung um bis zu 50 vom Hundert, höchstens GRZ 0,8, sofern der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt. Zur GFZ: Nebenanlagen im Sinne des § 14 bleiben nach § 20 Abs. 4 bei der Geschossfläche unberücksichtigt. Eine Garage als Nebenanlage erhöht die GFZ in der Regel nicht.

Zählen Balkon, Loggia und Terrasse zur GFZ?+–

Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Balkone, Loggien und Terrassen nach § 20 Abs. 4 BauNVO unberücksichtigt, ebenso Nebenanlagen im Sinne des § 14. Für die GRZ entscheidet § 19 Abs. 2 nach der Fläche, die von baulichen Anlagen überdeckt werden darf; ob eine bestimmte Anlage überdeckt, ist eine Frage des konkreten Vorhabens und der Festsetzungen, keine pauschale Zuordnung dieses Textes.

Reicht es, nur die GRZ oder nur die GFZ einzuhalten?+–

Beide Kennzahlen begrenzen Verschiedenes. Eine Rechnung, die nur die überdeckte Fläche prüft, sagt nichts über die Geschossfläche; eine Rechnung nur zur GFZ sagt nichts über Garagen, Stellplätze und Unterbauung. In der Nutzungsschablone stehen sie häufig zusammen mit der Zahl der Vollgeschosse, der Bauweise und der Baugrenze. Der Vergleich der Rechner lautet rechnerisch unter, gleich oder über dem festgesetzten Wert — nicht „zulässig“ und nicht „genehmigungsfähig“.

Kann ich die GFZ aus GRZ mal Geschosszahl ableiten?+–

Nein, nicht zuverlässig. Die Geschossfläche hängt von den Außenmaßen in den Vollgeschossen ab, nicht von GRZ × Zahl der Vollgeschosse. Unterschiedliche Grundrisse, zurückspringende Geschosse und die Frage, welches Geschoss nach Landesrecht Vollgeschoss ist, verschieben die Summe. Deshalb gibt es zwei Rechner und zwei Formeln.

Welche Fassung der BauNVO gilt für GRZ und GFZ?+–

Die Rechner setzen die geltende Fassung um: Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 3. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176). Quelle: gesetze-im-internet.de/baunvo/, Abruf 2026-08-29. Für den Bebauungsplan gilt regelmäßig die Fassung, die der Plan in Bezug nimmt — oft 1962, 1968, 1977 oder 1990. 1990 ist nicht die geltende Bekanntmachung. Zuordnung: Welche BauNVO gilt?