GFZ berechnen

Formel

GFZ = Geschossfläche ÷ Grundstücksfläche. § 20 Abs. 2 BauNVO: die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind. Die Grundstücksfläche ist dieselbe Bezugsfläche wie bei der Grundflächenzahl.

Zweites Beispiel, Restfläche: dieselbe 800 m², Geschossfläche 640 m², Zielwert 1,2. Zulässige Geschossfläche 960,00 m². Restfläche 320,00 m². Vergleich: rechnerisch unter dem festgesetzten Wert. Der Rechner rät daraus keine Zahl von Vollgeschossen.

Vollgeschosse bestimmt das Landesrecht

§ 20 Abs. 1 BauNVO: als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Die Landesbauordnungen definieren das unterschiedlich — lichte Höhe, Aufenthaltsräume, Anteil der Grundfläche. Dieser Rechner setzt die Landesdefinition nicht um und fragt keine Geschosszahl ab. Sie tragen die Geschossfläche ein, die Sie nach Außenmaßen in den Vollgeschossen ermittelt haben.

Nach Abs. 3 Satz 1 ist die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Satz 2: im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. Ein Dachraum zählt also nicht automatisch — nur wenn er Vollgeschoss ist oder der Plan das Mitrechnen anordnet. Die Schemazeichnung oben markiert den Dachraum deshalb als Hinweis, nicht als mitgezählte Fläche.

Was bei der Geschossfläche unberücksichtigt bleibt

§ 20 Abs. 4 BauNVO: bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen unberücksichtigt, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Eine Garage als Nebenanlage erhöht die GFZ in der Regel nicht; zur GRZ kann sie nach § 19 Abs. 4 trotzdem zählen. Deshalb stehen beide Rechner nebeneinander.

Kein Zulässigkeitsurteil

Die Deutung ist rechnerisch: unter, gleich oder über dem festgesetzten Wert. Daraus folgt keine Aussage, ob ein Vorhaben genehmigungsfähig ist. GFZ, GRZ, Zahl der Vollgeschosse, Bauweise und Baugrenzen wirken zusammen. Landesrechtliche Abstandsflächen gehören nicht in diesen Rechner.

Rundung, URL und Client

Angezeigt werden drei Nachkommastellen bei der GFZ (0,800) und zwei bei den Flächen (640,00 m²), kaufmännisch. Der Vergleich gegen den Zielwert nutzt dieselben gerundeten Werte wie die Anzeige, damit Rechenweg und Deutung nicht auseinanderlaufen. Die Eingaben stehen in der Adresszeile als Query-Parameter (flaeche, geschoss, ziel); der Canonical bleibt /gfz/. Es wird nichts gesendet, nicht geloggt, nicht gespeichert.

Was der Rechner nicht tut: Vollgeschosse aus der Höhe ableiten, Keller oder Dach nach Landesrecht einordnen, Balkone wieder hinzuzählen, die Sie in der Geschossfläche schon mitgeführt haben, oder ein Vorhaben für zulässig erklären. Die Geschossfläche müssen Sie nach § 20 Abs. 3 und 4 selbst ermitteln, bevor Sie sie eintragen.

Fassung und Schwesterrechner

Berechnet wird nach der geltenden Fassung: Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 3. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176). Ältere Bebauungspläne können eine andere Fassung in Bezug nehmen; 1990 ist nicht aktuell. Übersicht: historische Fassungen. Eine historische GFZ im Plan von 1975 ist eine Festsetzung dieses Plans, keine Zahl aus der heutigen Orientierungswerttabelle. Die Grundflächenzahl rechnen Sie unter Grundflächenzahl (GRZ) berechnen. Beide Kennzahlen teilen die Bezugsfläche nach § 19 Abs. 3; sie begrenzen verschiedene Dinge.

In der Nutzungsschablone stehen GRZ und GFZ oft in derselben Zeile wie die Zahl der Vollgeschosse. Die Vollgeschosszahl ist keine Eingabe dieses Formulars. Wer 800 m² Grundstück, zwei Vollgeschosse und eine GRZ von 0,4 hat, kann daraus die GFZ nicht zuverlässig rückrechnen: die Geschossfläche hängt von den Außenmaßen ab, nicht von GRZ × Geschosszahl. Deshalb gibt es zwei Rechner.